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上海首個合作建房突圍尚未動工地價一年翻四倍
華夏時報記者 王海春 上海報道
時隔近兩年，上海首個由個人合作拿地開發建造的樓盤終於有瞭新進展。
"由於規劃比較嚴格，影響到樓盤的進展，項目將於明年初破土動工，竣工期也將由原先預計的2015年拖延至2016年。"合作建房負責人、上海合築房地產有限公司董事長錢生輝11月11日告訴記者，由於項目為浦東臨港新城首批示范項目，因而臨港管委會對首批滴水湖項目規劃審批較嚴。
在錢生輝看來，合作建房也是未來地產發展的方向之一。他向記者透露，鼎暉投資將於年底與他簽署合作協議，在更多的城市推廣合作建房。台南西港房貸
由於房價居高不下，北京、溫州等地出現瞭合作建房的項目，購房者自己集資拿地建房，通過省去中間成本而獲得價格較低的房產。不過，如今房地產開發門檻越來越高，合作建房並不被業內人士看好。
土地一年增值四倍
"現在已經有瞭兩套成熟的設計方案，相關部門報批通過後，明年初正式開始動工。"錢生輝披露瞭合作建房的開工計劃。
作為上海合作建房的召集人，錢生輝目前是這一合作建房項目的負責人。錢生輝透露，樓盤預估的總投資約1.6億元，由合築房產代建，目前已經有30多個合夥人參與進來。
"目前售價還沒最終確定，這要看哪套方案能通過。"合築房產企劃人士說。
這一項目所在的地塊為8088平方米的商住用地，錢生輝和他的合夥人在2013年1月以5750萬元的總價拍得，樓面地價為3555元/平方米。據此前的預估，這一合作建房的住宅價格在6500元-8500元/平方米左右，而目前周邊新房的售價約1.5萬-2萬元/平方米左右。
記者瞭解到，錢生輝從首個個人股東合築房產處募得的約6000萬元啟動資金，用於支付土地出讓金及建設建造前期的開支。項目正式啟動後，後續的開發資金除瞭可選擇向股東再募資少量資金外，也可從銀行獲取少量開發貸款。
"我們的資金基本到位瞭，而且我們也可以融資。和一般意義開發商的運作流程基本相似，我們不但項目可以進行開發貸，達到預售標準同樣可以做個人按揭貸款。但我們的房子主要是賣給股東的，銷售價格貼近成本價。"錢生輝向記者表示。
按照錢生輝的計劃，這一合作建房項目以基金管理的名義和方式運作，首批30多位股東既是基金的投資人也是項目的股東。合築房產則以基金管理人的身份，對地塊進行建設開發，管理項目的運作和後期的銷售、分配。但與地產基金不同的是，合作建房股東獲得的並非現金收益，而是房產。
盛勢投資副總裁簡宏洲指出，如果房產有瞭增值收益，最大的受益人也是股東；但如果房價下跌，股東同樣要承擔自己的損失。
不過，從目前看來，錢生輝的這一合作建房項目比較"幸運"。由於地價上漲，盡管股東們還沒有看到自己參與建造的樓盤，但已經獲得瞭土地增值收益。如今該地塊周邊的樓板價已漲至1.5萬元/平方米。這意味著，合作建房的土地價格在一年的時間裡就翻瞭超過4倍。
"至少前期投的錢是增值瞭。"全國房地產商會理事李驍指出，地價的大幅上漲給瞭合作建房的股東足夠的信心。
地產眾籌更有前景？台北2016申請信貸年息
"現在隻想盡快讓臨港的項目動工。之後我們準備在上海做下一個項目，這個合作建房的項目不一定是普通商品房，有可能是在黃浦江邊的高檔房。如果進展順利，預計明年3月前後會在上海拍下一幅新的土地。"錢生輝向記者透露。
顯然，錢生輝認為，在房價居高難下的時期，合作建房也不失為一種發展方向。而合築房產也準備復制上海的做法，與知名投資機構鼎暉投資合作，在二三線城市以加盟制的形式吸收更多的合夥人。
據瞭解，鼎暉將以合夥人和財務顧問的身份參與到合作建房中。"一些細節還沒有確定，年底將確定與鼎暉的合作。"錢生輝說。
不過，在過去幾年間，合作建房的模式盡管多次被提出，甚至在個別城市也有投資者進行嘗試，但始終沒有得到發展。業內人士認為，合作建房的投資者未必是真正有居住需求的人，因此合作建房具有一種投資性。
合作建房的這種投資性，與近期被炒得火熱的房地產眾籌相似，而與合作建房相比，購房人完全可以通過房地產眾籌獲得價格遠低於市場價的房子，因此房地產眾籌似乎更有發展前景。
近期，萬科在蘇州萬科城聯手網媒首次試水瞭全國首單房產眾籌。其做法為，萬科城拿出一套房在某網站進行眾籌拍賣，單套房源眾籌的目標金額為54萬元。參與眾籌的投資人最低隻需投資1000元便可參與拍賣。而成交金額超過54萬元的部分，作為投資溢價收益返還給未能拍得房屋的眾籌者。
在投資界分析人士看來，房地產眾籌和合作建房同屬地產界的新生事物，然而兩者在募資目的、資金門檻、資金規模和管理周期等方面的差別相當大。
簡宏洲指出，房地產眾籌的投資屬性更強，資金門檻可高可低，因此參與的人數遠大於合作建房，投資人的首要目標是獲得增值收益。合作建房以自住為主兼有少量投資性，股東或投資人的首要目標是拿到房產而非資金，門檻則在百萬以上。
此外，地產眾籌平臺中，投資者往往隻參與標的房源最後的銷售階段，時間短，風險較低。而合作建房需要投資人全程參與，周期長達幾年，有一定風險；但如果項目成功，獲益也相當大。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-13/09072982593.shtml
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