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一線城市高端物業住宅分化 商用升溫
隨著中國房地產的迅猛發展，高端物業市場規模迅速擴張，由此，中國房地產報和鳳凰網房產聯手打造《一線城市高端物業投資指數報告》，每月以一個專版在中國房地產報刊出。該報告從宏觀到微觀，從別墅、寫字樓、公寓、商鋪領域結合數據分析，為所有高端物業關註者及時提供專業的市場指數，以期能為關註者在市場判斷時提供參考。
2013年下半年(7月~12月)，對於一線城市高端市場來說並不平淡。貨幣政策中性偏緊，流動性進一步收縮，"嚴控房價上漲"的重申喊話，以及各個城市的升級新政，其表象是遏制上漲過快和高企的房價，深層取向是長效機制的逐步漸入，並在十八屆三中全會提出瞭市場化的方向。
據鳳凰網房產和中國房地產報聯手編撰的《一線城市高端物業投資指數報告》(以下簡稱報告)顯示，在一線城市的高端住宅市場，除廣州受上述因素影響成交量明顯回落外，北京、上海、深圳高端市場均表現良好。上海尤為突出，成交量持續沖高，成交均價升至歷史最高值；相應地，商用物業市場在住宅供銷受政策一定限制的前提下，吸引瞭更多投資者的矚目。
具體到高端住宅市場，報告顯示，2013年下半年(7月~12月)，北京高端住宅市場延續瞭2012年的熱度，成交量價一路向上。成交套數環比小幅增長1.7%，同比雖較2012年下半年有4.5%的小幅下挫，但是從2013全年來看，呈現24.4%的增長；均價方面，同比環比也均呈現兩成的增長。成交量價的增長，主要體現在高端公寓市場。"限價令"、"京七條"等緊縮性政策頒佈反而促使高端公寓的需求熱潮，更多住宅項目提價，加入均價5萬元/平方米以上行列；別墅方面，需求依然強勁，但由於下半年供應逐月減少，呈現不足，成交量在年末開始回落。
上海市場同樣不俗，2013年下半年，高端住宅量價齊漲，均價突破4萬元/平方米，達到歷史最高值。成交量的持續沖高，帶動全年成交上漲35%。其中別墅市場供需雙雙上行，第四季度集中發力圓滿收官；高端公寓方面雖然上半年起勢微弱，但下半年勢頭走強，成交均價企穩。
再看深圳，2013年下半年，高端住宅成交1789套，是2012年同期的兩倍，均價也有16.9%的上漲。報告分析認為，這主要源於高端公寓市場在2013年迅速升溫，充分體現其核心價值和抗跌特質，進而推高瞭高端住宅市場的成交量價。
廣州的行情與上述3個一線城市稍有差別。報告顯示，2013年下半年廣州的高端住宅市場受"新國五條"、"穗六條"等政策因素影響較大，成交量同比環比均下挫兩成左右，成交均價28165元/平方米，同比小幅上漲9.7%，環比微幅下挫1.3%。其中別墅市場下半年回落最為明顯，量價齊跌。
【別墅】
成交均價京滬漲 廣深跌
2013年下半年，京滬廣深4個一線城市的別墅市場熱度不一。其中，北京和上房屋信用貸款貸款率利缺錢急用哪裡汽車貸款海別墅市場持續發力，價格均有所上漲，而廣州和深圳的別墅市場則呈現瞭下跌態勢。
具體來看，2013下半年，北京別墅市場雖然成交量受供應不足的影響同比環比均有所下降，但從全年看，成交延續瞭2012年的熱度，全年成交小幅增長瞭2.5%。價格方面，從2012年上半年開始，一路呈現上揚的態勢。尤其在2013下半年，成交均價達32020元/平方米，同比上漲30%，環比上漲23.3%。達到歷史最高值。報告分析認為，供應量的不足在一定程度上凸顯瞭別墅產品的稀缺性，進而推高瞭均價。
縱觀2013年北京別墅市場月度成交走勢，分別在3月份、6月份、9月份達到成交高值，這3個月均為傳統銷售熱季。其中3月份除瞭新銷售季因素，還處於"新國五條"剛頒佈但還未落地的政策真空期，因此供需雙方均加快動作；6月份的成交高點主要由於此時限價政策常態化，各項目均已切入成交要點；而在下半年的9月份除瞭由於"金九"傳統銷售熱季的影響，各別墅項目也在十八屆三中全會預期出臺更嚴厲政策之前努力搶收。
別墅成交特征方面，通州、昌平、順義等傳統別墅區為主要成交區域，單套面積300~500平方米的中端別墅戶型為主流成交區間。
同樣，上海2013年下半年別墅市場供需兩方均積極入市，成交量價同比環比均雙雙上漲，全年成交套數達近3年以來最高值，環比去年增長25.8%。報告提供的數據顯示，2013年下半年，上海別墅成交3108套，同比增長21.5%，環比增長13%；成交均價29293元/平方米，同比上漲10.8%，環比小幅上漲2.9%。
從2013年月度走勢看，上海別墅月度成交套數均值高於2012年，月均成交488套，相比2012年上漲25.8%。別墅市場從金九銀十開始集中沖高，在12月份成交519套，成交均價33048元/平方米，以較高成交量、年度最高成交均價為2013年畫上圓滿句號。別墅成交特征方面，南匯、松江為主要成交區域，150平方米~250平方米經濟型別墅成交占6成以上。
報告分析認為，從上海別墅市場的月度供應走勢來看，2013年下半年一路高亢，直到12月份轉而下行近8成，主要由於進入年末，以及11月份新政升級，再加之9月份以來的連續高供應，一定程度上減弱瞭12月份的供應。從供應區域上看，青浦、松江、嘉定是主要的新增供應區域，占比分別為17.9%、16.4%、15.1%。從產品類型看，86%的供應為聯排、雙拼、疊拼等經濟型別墅。
同為一線城市，廣州和深圳的別墅市場火熱程度稍遜北京和上海。
報告顯示，2013年下半年廣州別墅市場受政策緊縮影響，成交量價均有回落；2013年全年別墅的成交情況也不如普通住宅市場行情，相比2012年下挫12.9%。具體而言，2013下半年，廣州別墅市場成交778套，同比大幅下挫4成，環比增長29.8%，成交均價14153元/平方米，同比下挫11.2%，環比下挫13.3%。從成交月度走勢看，3月份為2013年度最高勞工創業貸款率利信貸年息銀行信貸比較值，而後成交均較為低迷。其中12月份僅成交61套，量價均為本年內最低值。
深圳別墅市場2013年上半年表現低迷，下半年開始有所回轉，但仍未扭轉全年下挫的局面。數據顯示，2013年下半年，深圳別墅成交273套，同比下挫22.2%，而環比增長106.8%；成交均價36975元/平方米，同比上漲20.7%，環比則下挫17.8%。
【高端公寓】
量價齊漲完美收官
2013年下半年，雖然"限價令"、"限購"等緊縮性政策抑制購房需求，但對高檔公寓市場影響甚微，購房者仍然對一線城市高端公寓市場保持積極的關註度，就北京而言，2013年下半年，高端公寓成交量價齊漲，政策收緊反而刺激高端公寓的需求熱潮。數據顯示，2013年下半年北京高端公寓成交共計1230套，同比增長24%，環比增長15.7%；成交均價63601元/平方米，同比、環比分別小幅上漲8%、8.3%。
在2013年高端公寓的月度成交中，8月份達到年度成交最高值。報告分析認為，這主要由於接下來樓市政策還存在很多不確定性因素，使得很多購房者擔心未來出臺更加嚴厲的政策，因而選擇將購買時間提前或縮短。朝陽區為高端公寓聚集地，成交占比達到5成。2013下半年成交623套，均價為62382元/平方米；從成交面積看，150平方米為主要面積成交區間，成交461套，占比達到37%，其次為200平方米~300平方米，成交319套，占比為26%。
上海2013年下半年高端公寓市場供需表現均較突出，供應在三季度達到峰值，成交呈現"量大增、價微挫"的局面。高端公寓成交1460套，同比大幅增長83%，環比也大幅增長46.9%；而成交均價同環比均小幅下滑，成交均價66567元/平方米，同比小幅下挫6.7%，環比微幅下挫0.5%。從月度走勢看，成交量一路上升，均價在8月份開始企穩微落。其中11月份成交350套，為年度最高值，雖然"滬七條"的出臺，但對高端住宅市場影響還未顯現。成交特征方面，浦東區、徐匯區為主要成交區域。從成交面積特征看，200平方米~300平方米為主要成交面積區間，占比達到4成。
在廣州，2013年高端公寓市場則由於大戶型、城中心稀缺盤的相繼入市迎來成交量價齊漲，成交量相比2012年大漲近5成，均價也有4.2%的小幅上漲。其中下半年成交量與2012年同期基本持平，而均價卻有6%的上揚，回到2011年同期水平。
數據顯示，2013下半年，廣州高端公寓市場成交1848套，同比微幅下挫0.5%，環比下挫24%，成交均價41668元/平方米，同、環比分別小幅上漲6%、3.8%。從2013年月度走勢看，廣州高端公寓市場與別墅相同，在3月達到本年度最高成交值，並在10月再次沖高後成交回落，12月成交量價均為年度最低值。
對深圳的高端公寓市場來說，2013年下半年可謂再次演繹完美成交續集，量價齊漲完美收官。下半年，深圳高端公寓成交1516套，同比大幅上漲229.6%，環比小幅上漲2.9%；成交均價53315元/平方米，同比小幅上漲1.2%，環比上漲一成。
"2013年，深圳高端公寓市場集中入市並暢銷，其核心地段、保值升值的優勢成為調控下多數投資人群的選擇，全年成交量是2012年的四倍。"報告顯示，縱觀2013年深圳高端公寓月度走勢，繼5、6月成交熱潮後年末12月再次發力，成交385套，是去年同期的6.5倍，環比也大幅上漲75%。
【商用物業】
投資需求釋放
在住宅市場受到調控政策的影響下，供需雙方傾向於商用物業投資市場。
具體到北京來看，2013下半年，商用物業市場成交量同比環比均有下挫，但是綜觀全年與2012年相比仍小幅上揚瞭2.2%，均價沖高至歷史最高值；而受住宅市場嚴控影響，商業市場迎來瞭更多的投資需求，供應也在下半年逐月增加，尤其在2013年第四季度全面迎來供應峰值。
數據顯示，2013年下半年，北京寫字樓、商鋪總供應量為19832套，供應面積為192.6萬平方米。其中，2013年，北京寫字樓市場量價齊漲，成交面積環比增長13%，均價也有7%的小幅上漲。下半年，雖然寫字樓成交量有所下挫，但依舊保持穩定的高位成交水平。
報告分析認為，2013年北京寫字樓月度走勢方面，分別在3月份、5月份、11月份有較好成交表現。其中11月份達到下半年成交最高值，主要由於在自住商品房政策影響下，供需雙方傾向商業投資市場，寫字樓成交量價齊漲，均價方面在12月份達到瞭本年度最高值。商鋪市場沒有寫字樓市場那樣火熱，從下半年開始縮量下挫，尤其在11月份成交沖高達到下半年峰值後，導致12月份成交大幅縮水，拉低下半年整體成交，而成交均價迎歷史最高位，達26869元/平方米，同比上漲35.9%，環比上漲7.1%。
上海方面，2013下半年商用物業市場成交情況企穩微漲，成交面積達到264.9萬平方米，同比增長0.9%，環比小幅上揚4.6%；綜觀全年與2012年相比有4成的大幅增長，均價基本持平。2013年商用物業市場的熱潮，主要源於寫字樓市場的供需均積極入世，增幅均超過6成。
2013年全年，上海寫字樓、商鋪市場供應可以用充沛來形容。其中寫字樓市場表現最為明顯，新增供應面積327.5萬平方米，相比2012年大幅增長87.3%；商鋪新增供應面積224.3萬平方米，相比2012年增長17%。報告指出，2013下半年，上海寫字樓市場延續上半年供應的沖勁，供應204.5萬平方米，同比、環比分別大幅增長108.9%、66.3%；商鋪市場因為市場供應過剩，下半年開發商有所保留，因此同比環比均有25%左右的下挫，但由於上半年供應沖高，並未拉低全年供應量。
同樣在廣州，受"穗六條"政策影響，2013下半年，投資需求再次轉移到商業地產。其中寫字樓市場在第四季度集中沖高，均價平穩回落。商鋪市場也在年末翹尾，推高量價。數據顯示，2013年廣州商用物業市場供應基本與2012年持平。其中，供應高點主要集中在下半年，寫字樓批準上市面積64.2萬平方米，同比小幅增長13.8%，環比則大幅增長61.3%；商鋪批準上市面積24萬平方米，同比小幅下挫7.8%，環比大幅增長58.3%。
深圳商用物業市場在2013下半年亦全面銷售旺盛。其中寫字樓下半年量增價漲，延續銷售旺盛勢頭，快速消化已有存量；同樣，商鋪成交也量價同漲，均價至近3年來最高值。
2013年，在深圳寫字樓可售量上，截止到12月底可售面積逾40萬平方米，環比11月份微漲0.1%，基本持平；商鋪可售面積截止到12月底達到近170萬平方米，環比小幅增長3%。商用物業市場供需比超過2以上，明顯供大於求。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-01-22/08453892553.shtml
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